不動產(chǎn)評估試題.doc

不動產(chǎn)評估試題,希望有用~。
不動產(chǎn)評估試題微軟中國表格
《不動產(chǎn)評估》試題
一、論述題

、簡述不動產(chǎn)價格的種類及影響不動產(chǎn)價格的主要因素。
、不動產(chǎn)評估運用市場法時需要對那些因素進行修正？如何修正?
、請分析新建住宅房地產(chǎn)評估和舊有住宅房地產(chǎn)在評估思路上的差異。
、試述房地合一的評估法和房、地分離的評估法兩種評估模型的特點。

二、計算題

、某住宅樓總建筑面積為�，诱橁泽H⒐な褂茫�倒P鋇腦旒畚��，現(xiàn)在同類建筑需要┎緩�设睂�旒郟�经济寿命周浦X�妮zＦ渲忻糯暗人鴰檔男薷捶延夢�元，装饰部分掉[刂眉壑滴�万元，乞滪使用寿命为妮彫已经使用妮z５縑蕕鬧刂眉鄹裎�万元，乞滪使用寿命为妮彫已使用妮z２兄滴�。茢r闌�准日为年詳n�请茢r欄媒ㄖ�物的价值�?br>
、某工業(yè)開發(fā)區(qū)征用土地總面積，土地出讓年限為年。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為億元，征地中發(fā)生的其他費用為億元；征地后，土地開發(fā)的費用為億元／，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的％，總投資回報率為％，土地增值收益率取％，當年銀行年貸款利息率為％。試估算出該區(qū)域年期的工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。

、某房地產(chǎn)開發(fā)公司于年月以有償出讓方式取得一塊土地年的使用權(quán)，并于年月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米元，經(jīng)濟耐用年限為年，殘值率為。目前，該類建筑重置價格為每平方米元。該建筑占地面積為平方米，建筑面積為平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝�類寫字樓的出租租金一般為每月每建筑平方米元，空置率為，每年需支付的管理費為年租金的，維修費為建筑重置價格的，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米元，保險費為建筑重置價格的，土地資本化率為，建筑物資本化率為。假設(shè)該土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物將由國家無償收回。試根據(jù)以上資料評估該宗土地年月的土地使用權(quán)價值。

、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為平方米，建筑容積率為，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為年，建筑費為元平方米，專業(yè)費為建筑費的，建筑費用和專業(yè)費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為元平方米，銷售費用為樓價的，銷售稅費為樓價的，當?shù)劂y行年貸款利率為，開發(fā)商要求的直接成本利潤率為。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。